Entrepôts, sites de production, plateformes logistiques : ces actifs occupent une place croissante dans les stratégies d’investissement et de financement au Maroc. Leur valorisation, pourtant, répond à des règles et des questions qui lui sont propres.
On revient sur ce qui la distingue, concrètement, de l’expertise d’un bien tertiaire classique.
Un actif qui ne se limite pas à ses murs
Avant même le début de la mission, il est indispensable de trancher une question : qu’est-ce qui, exactement, fait l’objet de l’évaluation ?
Sur un site industriel, la réponse n’est pas automatique. Une installation technique peut être fixée au bâtiment au point d’en faire partie intégrante. Une machine peut appartenir à une chaîne de production, où sa fonctionnalité dépend d’autres équipements. Dans ces cas, la frontière entre l’immeuble et ce qui l’équipe devient une question méthodologique à part entière.
Les standards internationaux (IVS 300, installations techniques, équipements et infrastructures, appliqué par la VPGA 5 du Red Book RICS 2025) demandent explicitement à l’expert de définir ce qui entre ou non dans le périmètre de sa mission, en tenant compte du degré de fixation et d’intégration entre les actifs.
La Charte marocaine de l’expertise immobilière mentionne elle aussi les équipements considérés comme immeubles par destination, notion issue du droit civil : services généraux ou éléments de confort rattachés au bâtiment au point d’en devenir un accessoire. Une installation électrique de plusieurs centaines de kVA relève ainsi de l’immobilier ; un pont roulant, lié au process, se tranche au cas par cas. Ces éléments changent le niveau de prestation du site et pèsent sensiblement sur sa valeur. C’est cette délimitation du périmètre qui la détermine, in fine.
Les limites de la comparaison directe
Pour un appartement ou un bureau, l’approche par comparaison (rapporter le bien à des transactions récentes sur des biens similaires) reste souvent la méthode de référence. Pour un actif industriel, cette approche trouve vite ses limites : un bien conçu pour un process de production spécifique, avec des hauteurs sous plafond, une résistance au sol ou une puissance électrique dimensionnées pour un usage précis, n’a pas toujours d’équivalent suffisamment proche sur le marché pour établir une comparaison fiable.
L’expert doit alors s’appuyer sur d’autres approches. Par exemple :
Le coût de remplacement net,
qui additionne la valeur du terrain, établie par comparaison, et le coût de reconstruction d’un actif équivalent aujourd’hui, sous déduction des dépréciations liées à son usure et à son obsolescence.
C’est la méthode généralement retenue quand le marché manque de transactions comparables, à manier avec prudence : coût et valeur sont rarement liés directement.
L'approche par le revenu,
qui s’applique quand l’actif génère des flux locatifs analysables (la Charte y range expressément les actifs logistiques), et repose sur un principe simple : la valeur d’un actif reflète les revenus qu’il est capable de générer, ce qui dépend directement de ce qu’un occupant est en mesure de payer pour l’exploiter.
Le choix entre ces méthodes est fait en fonction de ce que le marché permet réellement d’observer pour le bien concerné.
La dépréciation à trois visages
Quand l’approche par le coût est retenue, la question de la dépréciation devient centrale, et elle ne se résume pas à l’ancienneté du bâtiment. L’expert en distingue trois formes, selon l’origine du décalage : le bien lui-même ou son environnement.
→ La vétusté, ou détérioration physique, correspond à l’usure du bâti : dégradation des structures, des toitures, des installations techniques avec le temps.
→ L’obsolescence fonctionnelle traduit un décalage entre la conception de l’actif et les standards actuels d’exploitation : hauteur sous plafond insuffisante, charge au sol trop faible, trame de poteaux inadaptée.
→ L’obsolescence économique tient à des facteurs extérieurs au bien, sans lien avec ses caractéristiques propres : recul de la demande pour cet usage dans la zone, évolution réglementaire, nouvelle infrastructure qui déplace les flux.
Au Maroc, l’obsolescence fonctionnelle n’est pas théorique : selon une enquête menée en 2023 par l’Agence marocaine de développement de la logistique avec l’Observatoire marocain de la compétitivité logistique, 92 % de l’offre logistique exploitée relève de la classe C, en deçà des standards attendus, ce qui pose un défi de mise à niveau pour l’ensemble du secteur.
➡ Quand la dépréciation est physique ou fonctionnelle, l’expert doit poser une hypothèse explicite sur le coût de mise à niveau nécessaire pour ramener l’actif au niveau attendu par le marché, et en mesurer l’impact sur la valeur retenue.
➡ Quand elle est économique, elle s’exprime par une décote spécifique en approche par le coût ou, en pratique, par le taux retenu en approche par le revenu.
Une autre lecture de la localisation
Pour un actif logistique, la localisation ne se juge pas aux mêmes critères que pour un commerce ou un bureau. La distance aux axes routiers, aux ports, aux aéroports, comme l’accès à un bassin de main-d’oeuvre, sont des charges d’exploitation pour l’occupant, qui pèsent directement sur le loyer qu’il peut supporter.
Deux entrepôts de taille et de qualité identiques peuvent ainsi avoir des valeurs différentes selon leur position dans le réseau logistique régional. Un écart qui ne se justifierait pas de la même façon pour deux bureaux comparables, également accessibles, dans des quartiers différents.
Le fil conducteur est toujours le même : un site industriel ne se lit pas isolément de son exploitation. C’est elle qui fixe le périmètre à évaluer, qui commande le choix de la méthode et qui mesure l’écart entre l’état du bien et ce qu’exige aujourd’hui son usage.
Le cadrage de la mission est donc, plus encore que pour d’autres classes d’actifs, le premier acte de l’expert : comprendre l’exploitation avant de mesurer le bâtiment.
Un actif industriel ou logistique en cours d’évaluation ?
Le périmètre technique et la méthode retenue méritent d’être discutés en amont. Échangeons sur votre projet.